本文摘要：从历史经验上看，中国城镇化的前进总是和大规模积极开展基础设施建设和研发房地产密切相关。资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本较慢下降带给成交量调整风险,但由于地产开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工皆更为慎重,因此预计价格调整将缓于销量调整。 有所不同城市间市场由于供需差异将更进一步激化区域分化,进而有可能引起政策的区别分化。

从历史经验上看，中国城镇化的前进总是和大规模积极开展基础设施建设和研发房地产密切相关。资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本较慢下降带给成交量调整风险,但由于地产开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工皆更为慎重,因此预计价格调整将缓于销量调整。

有所不同城市间市场由于供需差异将更进一步激化区域分化,进而有可能引起政策的区别分化。土地溢价率将逐步走低行业销量面对流动性放宽近期多地调控政策明确提出明年要减少土地供应，土地溢价率有可能逐步走低，而经过4-6个月的政策消化，同策咨询研究部张宏伟指出：2014年上半年将是最佳拿地期，建议房企到时大力拿地，为将转好的房市早于作准备。

当前，调控政策密集实施，土地成交价溢价率正处于高位的土地市场条件下，并不是拿地的最差时机，建议房企慎重拿地，特别是在对于体量大、总价低、溢价低的土地需谨慎考虑到，防止财务风险。虽然整体行业销量面对着流动性放宽及基数较高等不利因素,但现在正处于经济改革转型期的时间窗口,改革大船将促成众多主题性投资机会,土地改革及国企改革仍然是有一点注目的方向。土地改革,其本质是为了减缓土地的光阴和利用,减少城市建设用地,增进经济快速增长。短期内所有土地改革核心仍是环绕光阴和用地指标展开。

同构到投资上,获益的企业类型将分成模式合乎城镇化产业+发展方向,更加适应环境较低级别城市研发环境的区域型龙头及大城市中的土地改版先锋。国有地产改革的有可能路径有两条,其一为上市公司沦为地方资源整合平台。

这将为土地储备较较少,市值较小的公司带给明显的投资机会。其二为改革出资人制度,完备分配制度。由于现有地方国有企业在经营效率上与民营企业有显著差距,若未来可完备鼓舞,引进市场化机制,将带给业绩的持续提高。

比较刚刚须要市场政策敏感度上升政策背景下做到推盘时机总计来看,1-11月30个大中城市商品房销售套数同比减9%,其中一线城市同比减10%,二线城市同比减4%,三线城市同比减25%。由于去年低基数原因,总计增长速度仍然呈现出持续下降趋势。今年9月以来,陆续有12个城市实施了楼市调控政策,其中除北京外,皆针对市场需求增强调控力度。

从这些区域政策实施后市场成交价情况看,政策负面影响并不明显,也近大于之前政策对楼市成交量的影响程度。12月是2013年房价控制目标考核年度的最后一个月,意味著短期地方调控政策风险将获释完,而地方调控政策对当地楼市负面影响目前看并不明显。

郑州在政策后销量虽叛,但幅度不及以往；而深圳新房销量甚至反而下降,二手房上升也受限。政策后深圳、武汉、南京、南昌等地,新的引楼盘销售亲率仍在较高水平。

这和目前比较刚刚须要市场对政策敏感度上升以及市场需求对房价预期并未显著转变有关。调控背景下，做到好推盘时机，市场行情疯狂时要不失时机集中力量推盘，比如9月、10月的市场成交价放量期。而在市场正处于政策从容期，成交价萎靡时要必要掌控推盘节奏，尤其是高端住宅，比如近日多地二套房出租汽车加码，则不应发售高端住宅，不应多推受政策影响较小的刚需盘。

经过4-6个月的政策消化之后，预计2014年3-5月市场将再度步入放量窗口期，房企不应逃跑时机，集中力量推盘。沪浅、大陆在港上市房地产公司2012年总资产周转率分别为0.27、0.23，存货周转率分别为0.41、0.33。

2013年一季度，沪浅上市房地产公司存货周转率已较上年同期减少了0.04，更加多的房地产上市公司持续减缓项目承销、储备营运资金，以符合未来不断扩大投资所须要。未来，在行业利润率逐步减少的大趋势下，房地产公司须要之后紧随市场变化调整研发节奏，优化产品结构和定价策略，以减缓周转速度。新型城镇化不存在潜在投资价值深度城镇化将使住房条件提高中共中央政治局12月3日开会会议,会议明确提出要回头新型城镇化道路,并回应将于2014年实施实行国家新型城镇化规划,实施和完备区域发展规划和政策,强化欠发达地区发展能力。从历史经验上看，中国城镇化的前进总是和大规模积极开展基础设施建设和研发房地产密切相关。

新型城镇化也不会造就基础设施等方面的建设，因此二三线城市的地产公司以及布局二三线城市的开发商皆有长年受到影响。新型城镇化首次明确提出城镇化的质量，因此和城镇化涉及的轨道交通，环境污染问题，能源紧绷将不会有所好转，这也是未来房地产市场潜在的投资价值。深度城镇化将使得农村土地更为集中于，农资流通渠道的扁平化和沉降势在必然，土地流转过程中具备较好渠道和杰出品牌的房地产企业未来将会取得更佳发展。预示着新型城镇化带给的住房条件的提高，新型城镇化也未来将会造就人们对手机、电脑、电视等方面的市场需求。

从过去的情况来看，由于受限于收益增长速度快和城乡收益差距大等方面的原因，农村居民此类消费方面的保有量及渗透率方面都高于城镇居民，而这一情况将在未来有所转变。

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